Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области

В соответствии со статьями 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (содержание, текущий и капитальный ремонт).
 Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Для проведения капитального ремонта многоквартирных домов с 2014 года собственники помещений каждого дома формируют фонд капитального ремонта своего дома. Средства в данный фонд поступают от взносов собственников помещений и пени, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим (несвоевременным) исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Согласно пункту 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом Правительства Иркутской области исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения. При этом, минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, а также с учетом типа и этажности многоквартирного дома, стоимости проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт не может быть дифференцирован в зависимости от года постройки многоквартирного дома, т.е. срока его эксплуатации.

Законом Иркутской области от 27 декабря 2013 № 167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» установлено, что минимальный размер взноса дифференцируется в зависимости от типа и этажности многоквартирных домов, перечня работ и стоимости по капитальному ремонту общего имущества, а также от места расположения многоквартирных домов – южные и северные районы Иркутской области. Такой подход к установке минимального размера взноса является более логичным и справедливым. При расчете минимального размера взноса учтена фактическая сметная стоимость работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение), крыш, лифтов, мусоропроводов, фасадов, подвальных помещений, благоустройству земельного участка, а также стоимость разработки проектно-сметной документации и услуг по строительному контролю. Расчеты производились для многоквартирных домов типовых массовых серий этажностью 2-5-9 этажей, имеющих в настоящее время набольшее распространение на территории Иркутской области.

Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312) установлены сроки эффективной эксплуатации элементов зданий, которые в среднем не превышают 25-30 лет. Таким образом, установлен срок реализации региональной программы капитального ремонта — 39 лет, а взнос уплачивается ежемесячно, соответственно, для определения величины взноса на капитальный ремонт учитывался период возмещения в размере 460 месяцев.

Учитывая сложное географическое расположение и различие в климатических условиях муниципальных образований Иркутской области, минимальный взнос на капитальный ремонт в северных районах в среднем на 15% выше, чем минимальный взнос в южных районах (для многоквартирного дома того же типа). Это связано с отсутствием производства строительных материалов на этих территориях, значительными транспортными расходами по доставке строительных материалов, конструкций и оборудования, более высоким уровнем заработной платы рабочих, командировочными расходами и т.п.

До 31 декабря 2022 года на территории Иркутской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в 2014 году постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года №54-пп не менялся. Таким образом с 2014 года по 2022 год размеры взносов были сохранены на прежнем уровне (не увеличены).

Согласно постановления Иркутской области от 30 ноября 2022 г. № 939-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, на 2023 год» минимальный размер взноса за капитальный ремонт увеличен. К примеру, в домах, но без газа на юге жильцы будут платить минимум 5,98 рублей, на севере – 6,89 рублей за квадратный метр. Тариф, установленный для них в 2022 году, составлял 5,30 рублей и 6,07 рублей соответственно. С полной информацией Вы можете ознакомиться в разделе «Документы» «Законодательство Иркутской области».

Согласно статье 12 Закона Иркутской области № 167-ОЗ предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором области от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора области, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора области.

В связи с тем, что уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме взносы на капитальный ремонт образуют фонд капитального ремонта этого многоквартирного дома, система начисления взносов на капитальный ремонт Фонда «Биллинговый центр» ведет учет поступающих платежей по каждому лицевом счету (собственнику и помещению) и каждому многоквартирному дому.
 При этом, в зависимости от года, в котором запланировано проведение капитального ремонта Вашего дома, объем средств в фонде капитального ремонта Вашего дома может быть недостаточным для проведения капитального ремонта, значит будут использоваться средства собственников других многоквартирных домов расположенных на территории Иркутской области.

Таким образом, после проведения капитального ремонта, если было потрачено больше средств, чем накоплено в фонде капитального ремонта Вашего дома, Вы продолжаете платить взносы, гасите задолженность и копите средства на следующий капитальный ремонт.Если после проведения капитального ремонта, было потрачено меньше средств, чем накоплено в фонде капитального ремонта Вашего дома, Вы продолжаете платить взносы и копить средства на следующий капитальный ремонт.

В соответствии с письмом Первого заместителя Председателя Правительства   Иркутской  области    Н.В. Слободчикова  от  25 июля  2013  года  № 02-11-430/13 органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов было поручено провести инвентаризацию жилищного фонда многоквартирных домов для включения в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
 В соответствии с вышеуказанным письмом на территории каждого муниципального образования распоряжением мэра района или округа были определены лица, ответственные за предоставление информации по инвентаризации многоквартирных домов.

В рамках инвентаризации по каждому многоквартирному дому представлялся необходимый объем технической информации, в  т. ч. наличие в доме внутридомовых инженерных систем (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение), год ввода в эксплуатацию, количество квартир  и подъездов, этажность, площадь, физический износ общего имущества и т.п.

В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2013 года  № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд). Фонд является бюджетной организацией, финансирование административно-хозяйственных расходов осуществляется за счет средств областного бюджета.
 Все функции Фонда определены в статье 180 Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года №167-оз. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее — Закон Иркутской области №167-оз).

Основные функции    —  аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт и осуществлений функций заказчика при проведении капитального ремонта. 

Законодательством Российской Федерации и Иркутской области к функциям Фонда не отнесено проведение инвентаризации жилищного фонда многоквартирных домов для включения в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области и ее актуализации. Как уже было указано выше, это полномочия органов местного самоуправления.

Актуализация технического паспорта многоквартирного дома – это обязанность управляющей организации. Если Вы считаете эти данные недостоверными, Вам следует обратиться в местную администрацию и управляющую организацию. Региональная программа ежегодно до 25 декабря текущего года актуализируется (обновляется) на основании сведений, официально предоставляемых органами местного самоуправления.

Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание накопительной системы планового проведения капитального ремонта общего имущества собственников.

На основании статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
 Региональная программа ежегодно, до 25 декабря, подлежит актуализации (обновлению), в т. ч. в нее включаются новые многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию в течение года.

  Согласно части 5.1. статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в Региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в Региональную программу капитального ремонта.

В соответствии с частью 5 статьи 2 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении шести календарных месяцев с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
 Гарантия организации-застройщика – это обязательство по устранению строительного брака, некачественно и в неполном объеме выполненных работ.

К капитальному ремонту общего имущества дома, который планируется провести через 25-30 лет и предусматривает плановую 100% замену/восстановление элементов общего имущества (крыша, внутридомовые инженерные системы, лифт, мусоропровод, фасад, подвал и т.л.), полностью выработавших свой ресурс, гарантия застройщика не имеет прямого отношения.

Вы начинаете копить финансовые средства в фонд капитального ремонта своего дома для планового проведения капитального ремонта в установленный срок.

Статьей 166 ЖК РФ определен основной перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, статьей 4 Закона Иркутской области №167-оз этот перечень дополнен и включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, в том числе установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа);

При этом, для проведения работ по замене общедомового прибора учета необходимо получение технических условий от ресурсоснабжающей организации (далее – РСО) на проектирование узла учета, разработка проектно-сметной документации и ее согласование с РСО.

Поскольку разработка проектно-сметной документации не включает в себя стоимость получения технических условий от РСО, а в соответствии с п.18 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 №1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» (далее – Постановление №1034) — выдача технических условий на установку узла (прибора) учета, ввод в эксплуатацию, пломбирование узлов (приборов) учета и участие в комиссиях по приемке узлов (приборов) учета осуществляется без взимания с потребителя тепловой энергии платы, Фонд просит предоставлять данные технические условия одновременно с решением собственников о проведении капитального ремонта.

Также обращаем внимание собственников, что в соответствии с п.п. 53-55 Постановления №1034 ввод в эксплуатацию узла учета, установленного на источнике тепловой энергии, осуществляется владельцем источника тепловой энергии. Таким образом, обязанности по вводу общедомовых приборов учета в эксплуатацию у Фонда отсутствуют.

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;

5) утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;

6) ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств — для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;

7) ремонт фундамента многоквартирного дома;

8) работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;

9) разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

10) оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

11) техническое обследование общего имущества в многоквартирном доме;

12) проведение экспертизы проектной документации в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

13) работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Все работы по капитальному ремонту производятся без отселения граждан.