Часто задаваемые вопросы

В соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 года №63-ФЗ «Об электронной подписи» информация подписанная электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.

Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание накопительной системы планового проведения капитального ремонта общего имущества собственников.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.
Таким образом, оплата взноса на капитальный ремонт с 1 сентября 2014 года является обязательным и постоянным платежом, а уплаченные взносы на капитальный ремонт учитываются за жилым помещением и поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
Региональная программа ежегодно, до 25 декабря, подлежит актуализации (обновлению), в т. ч. в нее включаются новые многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию в течение года.
В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке Региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
   В Иркутской области установлен срок 3 месяца.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.
   Согласно части 5.1. статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в Региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в Региональную программу капитального ремонта.
В соответствии с частью 4 статьи 2 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области, в которую включен этот многоквартирный дом.
Таким образом, в Иркутской области для всех домов, вновь включенных в Региональную программу, установлен единый срок начала оплаты — пять календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная (актуализированная) Региональная программа.
В соответствии с частями 6, 7 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
— участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока;
— застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Гарантия организации-застройщика – это обязательство по устранению строительного брака, некачественно и в неполном объеме выполненных работ.
К капитальному ремонту общего имущества дома, который планируется провести через 25-30 лет и предусматривает плановую 100% замену/восстановление элементов общего имущества (крыша, внутридомовые инженерные системы, лифт, мусоропровод, фасад, подвал и т.л.), полностью выработавших свой ресурс, гарантия застройщика не имеет прямого отношения.
Вы начинаете копить финансовые средства в фонд капитального ремонта своего дома для планового проведения капитального ремонта в установленный срок.

Согласно части 1 статьи 123.17. Гражданского кодекса Российской Федерации фондом признается унитарная некоммерческая организация, не имеющая членства, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая благотворительные, культурные, образовательные или иные социальные, общественно полезные цели.
На основании части 1 статьи 178 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.
В соответствии с распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2013 года № 528-рп «О создании Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области» в качестве учредителя Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд) выступило министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области (далее – Учредитель).
На основании части 1 статьи 179 ЖК РФ имущество регионального оператора формируется за счёт:
1) взносов учредителя;
2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счёте регионального оператора;
3) других не запрещённых законом источников;
В соответствии с частью 3 статьи 179 ЖК РФ средства, полученные Фондом от собственника, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов Фонда, не допускается.
Таким образом, финансово-хозяйственная деятельность Фонда ведётся исключительно за счёт имущественных взносов Учредителя, финансируемых из бюджета Иркутской области.
Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание накопительной системы планового проведения капитального ремонта.
Согласно пункта 6.1 статьи 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
На основании части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Федеральный закон от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменил обязанность регионального оператора по заключению договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах.
Согласно части 1 статьи 181 ЖК РФ (в новой редакции) собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (Фонда), имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные частью 2 данной статьи, а региональный оператор (Фонд) должен исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Региональной программой.
В части 2 статьи 181 ЖК РФ указано, собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (Фонда):
1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены Жилищным кодексом, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;
4) запрашивают и получают предусмотренные Жилищным кодексом сведения (информацию) от заинтересованных лиц.
В части 4 статьи 181 ЖК РФ указано, что региональный оператор применяет установленные законодательством меры, включая начисление пеней, установленных частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, все права и обязанности сторон установлены в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Следовательно, имущественный внос учредителя может являться добровольным, а Ваш взнос на капитальный ремонт (Вы не учредитель) является согласно нормам, установленным ЖК РФ, обязательным.

Для внесения изменений в базу начисления взносов Фонда Вы можете выбрать один из следующих способов:
1. Направить в адрес Фонда почтовым отправлением (664003, г.Иркутск, ул. Грязнова дом 1, корпус 1);ксерокопии документов, подтверждающих право собственности на Ваше помещение в многоквартирном доме.

2. Направить на электронную почту Фонда fond@fkr38.ru сканированные копии документов, подтверждающих право собственности на Ваше помещение в многоквартирном доме.
После получения документов специалистами Фонда будут внесены изменения в базу начисления взносов, и Вы будете получать платежный документ с правильными данными.
3. Также Вы можете на сайте Фонда в разделе «Уведомить фонд о смене собственника» оставить сообщение о проверке персональных данных с указанием полного почтового адреса Вашего помещения. Будет отправлен персональный запрос по Вашему помещению в Росреестр. Вы будете получать платежный документ с данными, предоставленными Росреестром.

В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2013 года № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд). Учредителем Фонда выступило министерство  жилищной политики и энергетики Иркутской области.
Министерством юстиции Российской Федерации Фонд зарегистрирован в качестве некоммерческой организации 29 января 2014 года, запись о некоммерческой организации внесена в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным номером ОГРН 1143850002394.
Инспекцией Федеральной налоговой службы по Правобережному округу г.Иркутска 29 января 2014 года Фонд поставлен на учет в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, ИНН 3808233587, КПП 380801001.
В соответствии со статьей 179 Жилищного кодекса Российской Федерации имущество регионального оператора формируется за счет взносов учредителя, а средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
Таким, образом, Фонд является бюджетной организацией, финансирование административно-хозяйственных расходов осуществляется за счет средств областного бюджета.
Основные функции Фонда  —  аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт и осуществлений функций заказчика при проведении капитального ремонта. 
Согласно статье 11 Закона Иркутской области  №167-оз  Фонд капитального организует начисление, сбор и учет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, подлежащих зачислению в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного  дома.
Таким образом, Фонд ежемесячно осуществляет распечатку и доставку платежных документов каждому собственнику помещения в таком многоквартирном ломе, начисляет пени за несвоевременную оплату, организует взыскание неоплаченных взносов через судебные органы. Все затраты на осуществление этих мероприятий осуществляются за счет средств бюджета Иркутской области.

В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
В Иркутской области установлен срок — 3 месяца, в течение которого собственники должны были принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта, т. е. с 1 апреля по 1 июля 2014 года.
Не позднее, чем за месяц до окончания вышеуказанного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.
В связи с тем, что собственники Вашего многоквартирного дома не приняли самостоятельно решение о способе формирования фонда капитального ремонта Вашего дома (специальный счет или счет регионального оператора) в установленный срок с 1 апреля до 1 июля 2014 года, то, в соответствии с пунктом 7  статьи  170 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение за них принято администрацией Вашего города (поселка).

Относительно Ваших доводов об отсутствии у Вас права собственности на общее имущество жильцов многоквартирного дома можем пояснить следующее:
В соответствии со ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, на земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
В силу общих положений законодательства РФ (в частности, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, ст. 219 ГК РФ) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирной доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (Письмо Росреестра от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10).
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является неотъемлемой частью прав на помещение (квартиру) в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В связи с тем, что Вы приватизировали  свою квартиру, Вы получили полное право распоряжаться своим имуществом, в  т. ч. продать или передать ее по наследству родственникам. Уплаченные собственниками взносы поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома. Своевременно проведенный капитальный ремонт позволит  не только создать  безопасные и комфортные условия для проживания, но и капитализировать (увеличить) стоимость Вашего имущества.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса  Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, если Вы не будете производить оплату взноса на капитальный ремонт, то при переходе права собственности на Вашу квартиру к Вашим наследникам к ним перейдет и обязанность по уплате всего Вашего долга. 
Дополнительно сообщаем, что на основании ст. 9.1. Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в муниципальную собственность, а соответствующие органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным Вы вправе деприватизировать принадлежащее Вам жилое помещение, при этом обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в отношении Вашей квартиры возникнет у нового собственника — соответствующего органа местного самоуправления (администрации Вашего города или поселка).

На территории Иркутской области предоставление компенсации на уплату взносов на капитальный ремонт для данной категории собственников установлено Законом Иркутской области от 13 июля 2016 года № 65-ОЗ «О дополнительной мере социальной поддержки отдельных категорий граждан в Иркутской области в виде компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме», (с изменениями п. 5 введен Законом Иркутской области от 12.11.2019 N 111-ОЗ), с 1 января 2020 года одиноко проживающие неработающие собственники жилых помещений, достигших возраста шестидесяти лет, но не достигших возраста семидесяти лет имеют право на меру социальной поддержки в виде компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере пятидесяти процентов. Денежная компенсация на оплату взноса на капитальный ремонт лицам, имеющим на это право, носит компенсационный характер и начисляется исходя из фактически произведенной оплаты, то есть после уплаты собственником взноса на капитальный ремонт на счет Фонда и при отсутствии задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт.
В целях уточнения информации по льготам и получения компенсации собственникам необходимо обратиться в учреждения социальной защиты населения по месту жительства. Данная льгота назначается только по факту обращения и предоставления документов: паспорта, трудовой книжки, справки о составе семьи и документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение.
В соответствии со статьями 158, 169 Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, в т. ч. на капитальный ремонт.
В соответствии с частью 2.1. статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, в пределах регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, 33 квадратных метра общей площади жилья на одиноко проживающего гражданина, используемой для расчета компенсаций (субсидий), используемой для расчета субсидий. Фонд выставляет платеж в 100% размере, платить нужно также в 100% размере.
Если Вы являетесь собственником и получателем мер социальной поддержки (льгот) по оплате жилого помещения, Вам также предоставляется льгота на оплату взноса на капитальный ремонт. Фондом на основании соглашения с министерством социального развития, опеки и попечительства Иркутской области (далее – Министерство) передаются сведения о поступивших платежах по итогам каждого календарного месяца. Министерством денежное возмещение производится после факта оплаты взноса на капитальный ремонт, расчет размера льготы будет также производиться Министерством.

В разделе «Для собственников» «Найти дом» можно ознакомится со способом формирования фонда, размером минимального взноса, общим объёмом начисленных и оплаченных взносов на капитальный в отношении каждого многоквартирного дома, включенного в Региональную программу, а также с периодом проведения капитального ремонта.

Вы вносите плату за капитальный ремонт исходя  из минимального размера взноса, установленного для многоквартирного дома, оборудованного лифтом и мусоропроводом.
В соответствии с пунктом 3,8 «Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах» (утв. Приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр) установление минимального размера взноса, дифференцированного по типам многоквартирных домов в муниципальном образовании, рекомендуется осуществлять при выявлении разницы между значениями необходимого размера взноса на капитальный ремонт для разных типов многоквартирных домов, превышающей 10 процентов. Взнос с лифтом и мусоропроводом и взнос с лифтом (без мусоропровода) отличаются на 4%, в связи низкой стоимостью ремонта мусоропровода и высокой стоимостью замены лифта (1600 тыс. руб.). Поэтому принято совершенно законное решение об установлении единого взноса для таких домов, т. е. с лифтом и мусоропроводом и только с лифтом.

Согласно статье 168 Жилищного кодекса Российской Федерации Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах включает в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года № 138-пп утверждена Региональная программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы (далее — Региональная программа). Ежегодно до 25 декабря Региональная программа актуализируется (обновляется), включаются многоквартирные дома, вновь введенные в эксплуатацию, исключаются дома, признанные аварийными в установленном порядке. Постановлением Правительства Иркутской области от 23 декабря 2014 года № 680-пп Региональная программа утверждена в новой редакции.
При формировании Региональной программы было принято решение распределить все многоквартирные дома по шести пятилетним периодам (2014-2018, 2019-2023 и т. д.).
В статье 7 Закона Иркутской области от 27 декабря №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» установлено, что очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в Региональной программе капитального ремонта на основании следующих критериев:
1) продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после последнего капитального ремонта общего имущества в нем, а при его отсутствии — после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
2) физический износ объектов общего имущества многоквартирного дома;
3) требуемые виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
4) наличие совета многоквартирного дома;
5) уровень исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ранжирование многоквартирных домов осуществляется по сумме баллов, присваиваемых каждому многоквартирному дому при его оценке по каждому критерию. Критерии определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах приведены в Таблице.


*- за каждый вид внутридомовой инженерной системы.

Таким образом, чем больше баллов набирает многоквартирный дом, тем в более ранний временной период проведения капитального ремонта он попадает.
Следует отметить, что распределение домов по временным периодам осуществлялось в автоматическом режиме посредством специального программного продукта, в который была загружена необходимая информация по каждому дому. Программа самостоятельно рассчитывала количество баллов для каждого дома и распределяла дома по периодам.
При распределении дополнительно учитывалось представительность от каждого муниципального образования и финансовое обеспечение программы.
Вы можете на сайте Фонда http://www.fkr38.ru в разделе «Найти свой дом» узнать, какой временной период проведения капитального ремонта, определен для Вашего дома.

1. В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2013 года № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области», целью деятельности которого является обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
    В соответствии с пунктом 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор (Фонд) обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете Фонда, в объеме и в сроки, которые предусмотрены «Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы (утверждена Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года № 138-пп, далее — Региональная программа).
     Все функции Фонда определены в статьях 180 и 182 ЖК РФ и в статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее — Закон Иркутской области №167-оз).
     Законодательством Российской Федерации и Иркутской области не установлены полномочия Фонда по переносу срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой.
    Федеральным законом от 28 декабря 2013 года № 417-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений отнесено определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
     Постановлением Правительства Иркутской области от 19 августа 2015 года №417-пп утвержден «Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление №417-пп), который применяется, в т. ч. и при актуализации Региональной программы с целью переноса срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой.
    Постановлением №417-пп установлен уполномоченный орган по принятию решения о необходимости проведения капитального ремонта – министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, а также порядок создания, деятельности и полномочия комиссии для принятия коллегиальных решений по вопросу установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
    Также, Постановлением №417-пп регламентирована процедура внесения изменений в Региональную программу с целью переноса срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой, установлены условия, при выполнении которых собственниками помещений в многоквартирном доме, комиссией и уполномоченным органом может быть принято решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок, определены лица, которые будут выступать заявителями, установлены виды документов, необходимых для предоставления в комиссию и уполномоченный орган, в т. ч. в обязательном порядке заключение специализированной организации, имеющей соответствующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией, с оценкой и описанием дефектов и повреждений в формулировках признаков физического износа конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома.
     Решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок комиссией и уполномоченным органом может быть принято только при условии собираемости взносов на капитальный ремонт в доме не менее 90%.
     Рекомендуем Вам ознакомиться с Постановлением №417-пп, которое размещено на сайте Фонда www.fkr38.ru в разделе «Документы. Законодательство Иркутской области», подготовить необходимый пакет документов и обратиться с заявлением в уполномоченный орган.
     Фонд является заказчиком при проведении работ по капитальному ремонту, специалисты Фонда проводят осмотр общего имущества многоквартирного дома в рамках подготовки краткосрочных планов реализации Региональной программы в части составления дефектных ведомостей и подготовки сметной документации.
     Фонд не является специализированной строительной организацией, не обладает свидетельством о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией, позволяющее давать заключение о техническом состоянии общего имущества дома.
     2. При рассмотрении данного вопроса необходимо учесть и следующие обстоятельства.
     2.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в Иркутской области, не является экономически обоснованным, кроме того, принято решение о не повышении размеров взносов до 1 января 2017 года. Собираемость взносов в среднем по области пока не превышает 60%.
     Таким образом, при реализации первого пятилетнего периода Региональной программы дефицит финансовых средств неизбежен.
     Решение о переносе срока капитального ремонта многоквартирного дома на более ранний должно приниматься только коллегиально (комиссией) и в исключительных случаях, когда не проведение капитального ремонта может оказать влияние на безопасность проживания граждан.
     2.2. Согласно статье 158 ЖК РФ собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете Фонда, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных Региональной программой, за счет дополнительных взносов.
    Частью 4 статьи 181 ЖК РФ и статьей 5 Закона Иркутской области №167-оз предусмотрена возможность и порядок зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.
    Таким образом, в случае, если до наступления установленного Региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные Региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств Фонда и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный Региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете Фонда.
    Предлагаем Вам рассмотреть возможность проведения капитального ремонта, ранее установленного в Региональной программе срока, за счет дополнительных взносов собственников.
    2.3. В соответствии со статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относятся вопросы по принятия решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
    В соответствии со статьей 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников. Решение собственников ступает в силу через 2 года. Собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, либо по собственной инициативе.
    Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования (в т. ч. кредит или займ) капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
    Также, предлагаем Вам рассмотреть возможность смены способа формирования фонда капитального ремонта дома – переход на специальный счет, который позволит проводить капитальный ремонт в любое время и, при необходимости, привлекать кредитные ресурсы.

Для обеспечения удобства внесения платы за капитальный ремонт Фондом капитального ремонта многоквартирных домов   заключены договоры со следующими платежными агентами, осуществляющими прием платежей на территории всей Иркутской области:
— Сбербанк России
—  Система Город и т.д.

Перечень платежных агентов по городам размещен в разделе «Собственникам» на сайте Фонда  http://www.fkr38.ru.
Оплату следует производить по лицевому счету, указанному в платежном документе Фонда.

Согласно пункту 14.1. статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.
В текущем году у Правительства РФ есть специальное полномочие определять особенности начисления и уплаты пени в ЖКХ-отрасли (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 474). Такие особенности установлены на период с 28.02.2022 года по 01.01.2023 года начислять и уплачивать пени исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 27.02.2022 года. Размер данной ставки равен 9,50% годовых.
Таким образом, начисленные пени также поступают в фонд капитального ремонта Вашего дома, а также Фондом направляются иски в суд для взыскания задолженности в судебном порядке.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса  Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, оплата взноса на капитальный ремонт с 1 сентября 2014 года является обязательным и постоянным платежом, а уплаченные  взносы на капитальный ремонт  учитываются за жилым помещением, а не за собственником. При покупке квартиры следует обращать внимание на оплату взноса на капитальный ремонт предыдущим собственником.
Уплаченные собственниками взносы поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома и при продаже квартиры возврату не подлежат.

В соответствии с письмом Первого заместителя Председателя Правительства   Иркутской  области    Н.В. Слободчикова  от  25 июля  2013  года  № 02-11-430/13 органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов было поручено провести инвентаризацию жилищного фонда многоквартирных домов для включения в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
В соответствии с вышеуказанным письмом на территории каждого муниципального образования распоряжением мэра района или округа были определены лица, ответственные за предоставление информации по инвентаризации многоквартирных домов.
В рамках инвентаризации по каждому многоквартирному дому представлялся необходимый объем технической информации, в  т. ч. наличие в доме внутридомовых инженерных систем (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение), год ввода в эксплуатацию, количество квартир  и подъездов, этажность, площадь, физический износ общего имущества и т.п.
В соответствии    с     представленной   Вашей администрацией информацией для каждого дома был установлен размер минимального взноса согласно постановлению Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года № 54-пп (далее  — Постановление №54-пп).
К сожалению, первоначально было допущено значительное количество ошибок, в случае поступления из местной администрации уточненной информации по Вашему дому Фондом будет сделан перерасчет с 1 сентября 2014 года согласно Постановления № 54-пп.
Минимальный  размер взноса 4,95 руб./кв. метр в месяц присваивается многоквартирному дому с неполным благоустройством, т. е. оборудованному внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, и одной или несколькими внутридомовыми инженерными системами (отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения), с количеством этажей от 1 до 6. Как правило, такой размер взноса присваивается при отсутствии в многоквартирном доме системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения или водоотведения.
Ваш дом, как Вы сами указываете, оборудован внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, таким образом, минимальный размер взноса 5,30 руб./кв. метр в месяц присвоен Вашему дому совершенно обоснованно.
В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2013 года  № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд). Фонд является бюджетной организацией, финансирование административно-хозяйственных расходов осуществляется за счет средств областного бюджета.
Все функции Фонда определены в статье 180 Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года №167-оз. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее — Закон Иркутской области №167-оз). Основные функции    —  аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт и осуществлений функций заказчика при проведении капитального ремонта. 
Законодательством Российской Федерации и Иркутской области к функциям Фонда не отнесено проведение инвентаризации жилищного фонда многоквартирных домов для включения в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области и ее актуализации. Как уже было указано выше, это полномочия органов местного самоуправления.
Актуализация технического паспорта многоквартирного дома, в т. ч. установление процента физического износа объектов общего имущества – это обязанность управляющей организации. Если Вы считаете эти данные недостоверными, Вам следует обратиться в местную администрацию и управляющую организацию. Региональная программа ежегодно до 25 декабря текущего года актуализируется (обновляется) на основании сведений, официально предоставляемых органами местного самоуправления.

В общую площадь многоквартирного дома включается площадь жилых и нежилых помещений, а также общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа), лифтовых и иных шахт, машинных отделений лифтов, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов (технических подвалов).
Согласно статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации  исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
Таким образом, собственники уплачивают взнос на капитальный ремонт исходя из общей площади квартиры (нежилого помещения), находящегося у них в собственности, а на площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, взнос не начисляется и, соответственно, никем не оплачивается.

Управляющие организации оказывают услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирном доме, являются исполнителями по предоставлению коммунальных услуг: отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоотведение.
Строка в Вашей платежной квитанции «Ремонт жилья», предоставляемая управляющей организацией, подразумевает затраты на проведение работ по текущему ремонту для проведения планово-предупредительных мероприятий в целях поддержания общего имущества многоквартирного дома в нормативном состоянии: устранение аварийных ситуаций, мелких дефектов, протечек и неисправностей, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутридомовых инженерных систем, подготовка инженерного оборудования многоквартирного дома к отопительному сезону, ремонт подъездов каждые 3-5 лет, смена и восстановление отдельных элементов окон и дверей в помещениях общего пользования и т.п.
Согласно пункта 3.2.9. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170) периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Статье 166 ЖКРФ определен основной перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, статьей 4 Закона Иркутской области №167-оз этот перечень дополнен. Состав общего имущества собственников определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491).
Капитальный ремонт производится один раз в 25-30 лет и предусматривает плановую 100% замену/восстановление элемента общего имущества (внутридомовые инженерные системы тепло-, водо-, электро-, газоснабжения, водоотведения, крыша, лифт, мусоропровод, фасад, подвал и т.л.), полностью выработавшего свой ресурс.
Стоимость услуги по текущему ремонту подлежит ежегодному утверждению на общем собрании собственников каждого многоквартирного дома на основании предложения управляющей организации (перечень работ и их стоимость).
Согласно статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
На территории Иркутской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2014 год установлен постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года № 54-пп, на 2015 год   постановлением Правительства Иркутской области от 29 декабря 2014 года № 688-пп,  при этом размеры взносов сохранены на прежнем уровне (не увеличены).

Согласно статье 12 Закона Иркутской области № 167-ОЗ предусмотрено, что средства, полученные Фондом от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете Фонда, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, только если указанные многоквартирные дома расположены на территории того же городского округа, муниципального района Иркутской области.
Следовательно, средства, собранные на капитальный ремонт, например, в г. Братске или Иркутской районе, могут расходоваться только на капитальный ремонт многоквартирных домов, расположенных на территории г. Братска или Иркутского района на возвратной основе, т. е. финансовые средства не копятся, а постоянно расходуются в соответствии с Региональной программой.
Таким образом, ежегодный объем финансовых средств, направляемых на капитальный ремонт, например, в г. Братске будет зависеть от объема поступивших средств от собственников г. Братска.
Данное положение Закона Иркутской области № 167-оз призвано усилить ответственность органа местного самоуправления по обеспечению своевременного проведения капитального ремонта на своей территории.
В связи с тем, что уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме взносы на капитальный ремонт образуют фонд капитального ремонта этого многоквартирного дома, система начисления взносов на капитальный ремонт Фонда «Биллинговый центр» ведет учет поступающих платежей по каждому лицевом счету (собственнику и помещению) и каждому многоквартирному дому.
При этом, в зависимости от года, в котором запланировано проведение капитального ремонта Вашего дома, объем средств в фонде капитального ремонта Вашего дома может быть недостаточным для проведения капитального ремонта, значит будут использоваться средства собственников других домов Вашего городского округа или района.
Таким образом, после проведения капитального ремонта, если было потрачено больше средств, чем накоплено в фонде капитального ремонта Вашего дома, Вы продолжаете платить взносы, гасите задолженность и копите средства на следующий капитальный ремонт.
Если после проведения капитального ремонта, было потрачено меньше средств, чем накоплено в фронде капитального ремонта Вашего дома, Вы продолжаете платить взносы и копить средства на следующий капитальный ремонт.
Каждый собственник имеет право получить сведения по оплате взносов собственниками по всему Вашему дому в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 23 января 2014 года №20-пп, которое размещено на сайте Фонда в разделе «Документы. Законодательство Иркутской области». Рекомендуем также ознакомиться с информацией по вопросу установления минимального взноса на капитальный ремонт на сайте Фонда в разделе «Собственникам. Информация».

Согласно статье 182 Жилищного кодекса Российской Федерации региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области) при выполнении функций заказчика в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1) подготовить и направить собственникам предложение о сроке начала капитального ремонта, перечне и объеме работ, их стоимости и источниках финансирования;
2) обеспечить подготовку дефектных ведомостей и сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту, при необходимости подготовку проектной документации, утвердить проектно-сметную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь на конкурсной основе для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
4) контролировать качество и сроки выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких работ требованиям СНиП и проектно-сметной документации;
5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме.
Для подготовки дефектных ведомостей и сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту дома, специалисты Фонда предварительно обследуют общее имущество дома.
По результатам обследования составляется «Акт визуального обследования технического состояния многоквартирного дома», в котором фиксируется информация по каким элементам общего имущества (строительные конструкции, инженерные системы, оборудование) необходимо провести капитальный ремонт, какие элементы находятся в нормативном техническом состоянии и проведение капитального ремонта не требуется. Акт подписывается специалистами Фонда, представителями управляющей организации, местной администрации и председателем совета многоквартирного дома (при наличии).
После подготовки дефектных ведомостей и сметной документации согласно статье 189 Жилищного кодекса Российской Федерации Фонд представляет собственникам предложение о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения таких предложений, обязаны их рассмотреть и решением общего собрания утвердить:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смету расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в комиссии по отбору подрядной организации и приемке выполненных работ.
Если в течение трех месяцев собственники помещений не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии предложениями Фонда.
После получения протокола общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта или постановления администрации Фонд объявляет открытый конкурс для заключения договора подряда со строительной организацией.
Привлечение подрядной организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах проводится на конкурсной основе в порядке, установленном Правительством Иркутской области. Решение об определении победителя конкурса принимается комиссией, в состав которой включаются сотрудники Фонда, представители министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, службы государственного жилищного надзора Иркутской области, местной администрации и собственника помещений в многоквартирном доме (если есть решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта).
Дополнительно Фонд заключает договор на осуществление услуг по строительному контролю со строительной организацией, имеющий соответствующий допуск СРО (саморегулируемая организация) на выполнение данных работ Специалисты вышеуказанной организации дополнительно осуществляют контроль выполняемых работ на соответствие их требованиям СНиП, технических регламентов и проектно-сметной документации, ведения подрядчиком исполнительной документации на объекте капитального ремонта, выдают предписания об устранении выявленных в процессе производства работ нарушений, согласовывают акты скрытых работ, акты на проведение испытаний внутридомовых инженерных систем (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и т.п.) согласовывают акты приемки выполненных работ.
Акт приемки выполненных работ (форма КС-2) подписывается подрядчиком и заказчиком (Фондом). Перед подписанием Акт приемки также должен быть согласован:
1) с уполномоченным лицом, назначаемым распорядительным актом органа местного самоуправления;
2) с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений (если есть решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта).

Программа реализуется через ежегодно утверждаемые Министерством жилищной политики и энергетики Иркутской области  краткосрочные планы. Краткосрочный план на 2014 — 2015  годы утвержден 1 сентября  2014 года, сейчас специалисты Фонда приступили к обследованию домов для формирования плана капитального ремонта на 2015 и 2016 годы. Капитальный ремонт Вашего дома в Программе запланирован на 2034-2038 годы.
Сметы на капитальный ремонт разрабатываются индивидуально для каждого дома на основании актов обследования и дефектных ведомостей специалистами Фонда, а при необходимости специализированными проектными организациями.
Расчет сметной стоимости производится в соответствии с «Методикой  определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004, утверждена Постановлением  Госстроя России от 5 марта 2004 года №15/1).
Сметная документация разрабатывается на основании государственных элементных сметных норм (ГЭСН). Ежеквартально обновляются цены на материалы, оборудование, использование машин и механизмов, стоимость человека-часа основных рабочих специальностей по данным информационного справочника  «Индексы цен в строительстве Иркутской области», утверждаемого Региональным центром ценообразования в строительстве Иркутской области.
Сметная документация полностью устаревает через 2-3 года.
Порядок проведения работ по капитальному ремонту и согласование условий проведения капитального ремонта собственниками (перечень работ, стоимость, источники финансирования, сроки начала и окончания работ) закреплен в статье 189 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 175 Жилищного кодекса владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3) управляющая организация.
(п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ)
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

По мнению членов совета МКД Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд), как региональный оператор, обязан выставлять платёжные документы для аккумулирования средств на всех своих счетах, включая специальные счета, владельцем которых Фонд является. Этот вывод основан на неправильном толковании п. 1 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которому одной из функций регионального оператора является аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора.
Стоит отметить, что в указанном пункте речь идёт только о счетах регионального оператора, к специальным счетам, владельцем которых является Фонд, данная норма отношения не имеет.
Согласно ч. 1 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, обязанность по представлению собственникам платёжных документов в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора законодательством предусмотрена.
На основании ч. 2 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в ч. 3 ст. 175 ЖК РФ, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иначе говоря, в этом случае законодатель не устанавливает обязанность для какого-либо лица по представлению собственникам платёжных документов. При этом в ч. 3 ст. 175 ЖК РФ в качестве лица, являющегося владельцем специального счёта, указан именно региональный оператор.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ одной из функций регионального оператора является открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам.
Согласно ч. 1 ст. 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться следующие операции:
1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ;
8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ.
На основании ч. 2 ст. 177 ЖК РФ операции по специальному счету, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются.
В связи с вышеизложенным Фонд не имеет право выставлять платёжные документы собственникам помещений, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах, в том числе и на тех, владельцем которых Фонд является.

В соответствии со статьей 173 Жилищного кодекса Российской Федерации способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищным кодексом Российской Федерации установлены следующие сроки реализации решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:
— при переходе от способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора на специальный счете – через 6 месяцев после принятия соответствующего решения общим собранием;
— при переходе от специального счета на счет регионального оператора – через один месяц после принятия соответствующего решения общим собранием.
В случае принятия решения об открытии спецсчета, Вы должны протокол общего собрания представить в Фонд с сопроводительным письмом. Если протокол общего собрания  будет признан специалистами Фонда как соответствующий требованиям Жилищного кодекса, то через два года Вы откроете спецсчет для Вашего дома, и все поступившие за два года средства будут перечислены Фондом на этот счет. Примерная форма протокола размещена на сайте Фонда в разделе «Собственникам».
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете Вы решением общего собрания собственников определяете владельца спецсчета (ТСЖ, ЖСК, или региональный оператор, с 1 января 2015 года — управляющая организация) и способ выставления платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт, в т. ч. определяется уполномоченная организация, которая будет осуществлять подготовку и направление в адрес собственников платёжных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт, осуществлять учёт поступающих средств в фонд капитального ремонта многоквартирного дома, начислять пени за несвоевременную оплату взноса, вести претензионную работу с неплательщиками через судебные органы. Как правило, эти услуги платные!
Также, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники самостоятельно на общем собрании определяют объем и источники финансирования работ по капитальному ремонту, организацию, которая будет осуществлять все функции заказчика по проведению работ по капитальному ремонту, порядок отбора подрядной организации, лицо, которое от имени всех собственников будет уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе, подписывать соответствующие акты выполненных работ.
Согласно статье 11 Закона Иркутской области года № 167-ОЗ региональный оператор (Фонд) при выполнении своих функций по открытию на свое имя специальных счетов и совершению операций по этим счетам:
— открывает специальный счет в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации;
— дает указания кредитным организациям на списание средств со специального счета и контролирует целевое использование указанных средств, т. е. производит оплату выполненных работ по капитальному ремонту подрядной организации.
Таким образом обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт у регионального оператора перед собственниками, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, законодательством Иркутской области не установлена.
Следовательно, решением общего собрания собственники не могут возложить на регионального оператора (Фонд) данную обязанность.

В соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 28 марта 2014 года № 171-пп службой государственного жилищного надзора Иркутской области (далее – Служба)  осуществляется контроль за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, и за обеспечением сохранности этих средств.
Согласно статье 20 ЖК РФ проверки деятельности региональных операторов проводятся Службой с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.
Согласно статье 186 ЖК РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.
Согласно статье 14 Закона Иркутской области №167-оз:
— служба государственного финансового контроля Иркутской области и Контрольно-счетная палата Иркутской области осуществляют контроль за использованием Фондом  средств областного бюджета;
— годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность Фонда подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой Иркутской областью на конкурсной основе;
— годовой отчет Фонда и аудиторское заключение с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне размещаются на официальном портале Иркутской области не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным годом.

В соответствии со статьями 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (содержание, текущий и капитальный ремонт).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Для проведения капитального ремонта многоквартирных домов с 2014 года собственники помещений каждого дома будут формировать фонд капитального ремонта своего дома. Средства в данный фонд будут поступать от взносов собственников помещений и процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим (несвоевременным) исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
Согласно пункту 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом Правительства Иркутской области исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения. При этом, минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, а также с учетом типа и этажности многоквартирного дома, стоимости проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Необходимо отметить, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт не может быть дифференцирован в зависимости от года постройки многоквартирного дома, т.е. срока его эксплуатации.
Правительством Российской Федерации ежегодно устанавливаются федеральные стандарты стоимости капитального ремонта в разрезе субъектов Российской Федерации. Для Иркутской области Постановлением Правительства РФ от 21 февраля 2013 гола № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» на 2014 год установлен федеральный стандарт стоимости капитального ремонта в размере 8,70 руб./кв. метр в месяц. В 30 субъектах Российской Федерации минимальный размер взноса установлен единый для всех типов многоквартирных домов на уровне федеральных стандартов.
Законом Иркутской области от 27 декабря 2013 № 167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» установлено, что минимальный размер взноса дифференцируется в зависимости от типа и этажности многоквартирных домов, перечня работ и стоимости по капитальному ремонту общего имущества, а также от места расположения многоквартирных домов – южные и северные районы Иркутской области. Такой подход к установке минимального размера взноса является более логичным и справедливым. При расчете минимального размера взноса учтена фактическая сметная стоимость работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение), крыш, лифтов, мусоропроводов, фасадов, подвальных помещений, благоустройству земельного участка, а также стоимость разработки проектно-сметной документации и услуг по строительному контролю. Расчеты производились для многоквартирных домов типовых массовых серий этажностью 2-5-9 этажей, имеющих в настоящее время набольшее распространение на территории Иркутской области.
Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312) установлены сроки эффективной эксплуатации элементов зданий, которые в среднем не превышают 25-30 лет. Таким образом, установлен срок реализации региональной программы капитального ремонта — 39 лет, а взнос уплачивается ежемесячно, соответственно, для определения величины взноса на капитальный ремонт учитывался период возмещения в размере 460 месяцев.
Учитывая сложное географическое расположение и различие в климатических условиях муниципальных образований Иркутской области, минимальный взнос на капитальный ремонт в северных районах в среднем на 15% выше, чем минимальный взнос в южных районах (для многоквартирного дома того же типа). Это связано с отсутствием производства строительных материалов на этих территориях, значительными транспортными расходами по доставке строительных материалов, конструкций и оборудования, более высоким уровнем заработной платы рабочих, командировочными расходами и т.п. При установлении минимальных взносов на капитальный ремонт, Правительством Иркутской области было принято решение, что все размеры взносов должны быть ниже установленного федерального стандарта (8,70 руб./кв. в месяц), а для многоквартирных домов, имеющих полный уровень благоустройства, но не оборудованных лифтами и мусоропроводами (наиболее распространенный тип многоквартирного дома в Иркутской области – проживает более 60% населения), минимальный взнос устанавливается в размере не более 5-6 руб./кв. метр в месяц.
До 31 декабря 2022 года на территории Иркутской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в 2014 году постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года №54-пп не менялся. Таким образом с 2014 года по 2022 год размеры взносов были сохранены на прежнем уровне (не увеличены).
Согласно постановления Иркутской области от 30 ноября 2022 г. № 939 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, на 2023 год» минимальный размер взноса за капитальный ремонт увеличен. К примеру, в домах, но без газа на юге жильцы будут платить минимум 5,98 рублей, на севере – 6,89 рублей за квадратный метр. Тариф, установленный для них в 2022 году, составлял 5,30 рублей и 6,07 рублей соответственно. С полной информацией Вы можете ознакомиться в разделе «Документы» «Законодательство Иркутской области».

Нормативный срок эксплуатации  многоквартирного дома практически никогда не совпадает с фактическим (реальным) сроком его использования. При надлежащей эксплуатации и вовремя проводимых текущих и капитальных ремонтах фактический срок эксплуатации может быть значительно больше нормативного.
Если Ваш дом  был включен в Региональную программу и собственники оплачивали взносы на капитальный ремонт, но в силу определенных обстоятельств дом признается аварийным и подлежащим сносу, то в соответствии со 174 статьей Жилищного кодекса Российской Федерации  средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса  этого многоквартирного дома. Дом исключается из Региональной программы, собственники прекращают платить взнос на капитальный ремонт.
При этом государство бесплатно предоставляет собственникам помещения в новом многоквартирном доме.

У каждого помещения в многоквартирном доме есть собственник: физическое или юридическое лицо. Если квартира не приватизирована, то собственник – орган местного самоуправления (местная администрация), он и платит взнос на капитальный ремонт. Фондом заключено почти 100 договоров с администрациями районов, городов и поселков на оплату взноса на капитальный ремонт по нежилым помещениям и неприватизированным квартирам, также заключаются договоры с юридическими лицами на оплату взноса по жилым и нежилым помещениям (офисы, кафе, парикмахерские, магазины и т.п.).

Статьей 166 ЖК РФ определен основной перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, статьей 4 Закона Иркутской области №167-оз этот перечень дополнен и включает:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;
5) утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;
6) ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств — для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;
7) ремонт фундамента многоквартирного дома;
8) работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;
9) разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
10) оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Состав общего имущества собственников определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491).
В связи с внесенными изменениями в пункт 1 статьи 4 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года №167 – ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд) в рамках проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, водоснабжения (холодного и горячего), газоснабжения может проводить в том числе работы по ремонту или установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления соответствующих ресурсов. При этом, для проведения работ по замене общедомового прибора учета необходимо получение технических условий от ресурсоснабжающей организации (далее – РСО) на проектирование узла учета, разработка проектно-сметной документации и ее согласование с РСО. Поскольку разработка проектно-сметной документации не включает в себя стоимость получения технических условий от РСО, а в соответствии с п.18 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 №1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» (далее – Постановление №1034) — выдача технических условий на установку узла (прибора) учета, ввод в эксплуатацию, пломбирование узлов (приборов) учета и участие в комиссиях по приемке узлов (приборов) учета осуществляется без взимания с потребителя тепловой энергии платы, Фонд просит предоставлять данные технические условия одновременно с решением собственников о проведении капитального ремонта. Также обращаем внимание собственников, что в соответствии с п.п. 53-55 Постановления №1034 ввод в эксплуатацию узла учета, установленного на источнике тепловой энергии, осуществляется владельцем источника тепловой энергии. Таким образом, обязанности по вводу общедомовых приборов учета в эксплуатацию у Фонда отсутствуют.
Все работы по капитальному ремонту производятся без отселения граждан.