ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Впервые о необходимости массового проведения капитального ремонта заявил президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин в послании Федеральному Собранию в 2007 году (цитата пресс-службы Кремля): «Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной, из 3 миллиардов квадратных метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте. Некоторые дома не ремонтировались по 40-50 лет. Поэтому мы наблюдаем тревожную тенденцию постоянного увеличения объемов ветхого жилья. Считаю, что средства на ремонт надо выделить в достаточном объеме, но все-таки в разовом порядке – для того чтобы запустить сам механизм создания объединений эффективных собственников жилья. Нужно посмотреть правде в глаза и признать, что сегодня без поддержки государства многие наши сограждане, оказавшиеся в наиболее тяжелых, сложных жизненных условиях, – сами решить этот вопрос не в состоянии. У меня есть конкретное предложение: направить на эти цели значительные дополнительные доходы, для эффективной работы по реформированию ЖКХ необходимо создать специальный фонд, на ремонт жилищного фонда – направить не менее 150 миллиардов рублей. Ранее из федерального бюджета мы на эти цели вообще не выделяли средств».
Уже в 2008-м году в России начал действовать Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального Первые дома в Иркутской области отремонтировали по федеральному закону № 185
В законе первым пунктом стояло проведение капитального ремонта многоквартирных домов, на который федеральные власти обязались выделять финансовую поддержку регионам, причем львиную долю. Но не просто так, а при соблюдении прописанных в законе порядков. В первую очередь требовалось принять региональную программу капитального ремонта, вкладываться в который должны были все: РФ, Иркутская область, муниципалитеты и собственники жилья в многоквартирных домах. На долю МКД приходилось всего 5% от расходов на капитальный ремонт. Программа составлялась, исходя из информации, которую предоставляли муниципальные власти. По законодательству именно они должны были определить, какие дома в их городах, селах и поселках больше всего нуждаются в капитальном ремонте, отправить сведения в министерство, которое и формировало общую заявку в Фонд ЖКХ.
Главным условием для владельцев квартир и помещений в жилом доме было собрать около 5% от общей стоимости ремонта. Конечно, это не много, и государство вполне могло обойтись и без них. Но именно на эти проценты возложили важную государственную миссию – приучить собственников жилья отвечать, в том числе рублем, не только за родимые квадратные метры, но и за состояние общедолевого имущества. К которому по Жилищному кодексу РФ относится все, что за пределами жилья: чердак, подвал, фасады, лифты, лестницы, коридор, инженерные коммуникации, крыша и т.д. Тогда по квартирам пошли старшие по домам и подъездам – объяснять соседям, что выгоднее заплатить 5%, чем жить с протекающей крышей и перспективой потом платить за ремонт по полной из своего кошелька. И многие поняли. Сначала в Иркутской области в программу капремонта по ФЗ-185 вошли 18 муниципалитетов, потом их количество выросло до 23.
ФКР зарегистрировали в Минюсте 29 января 2014 года. Быстро заработали отделы начисления взносов и актуализации региональной программы капремонта. Чуть позже приступил к работе отдел технического заказчика.
К 1 сентября Фонд должен был представить первый краткосрочный план реализации региональной программы. По закону собственники жилья начинали платить взносы за капремонт спустя пять месяцев после вступления региональной программы в силу, то есть с того же 1 сентября. Тарифы уже приняли, теперь необходимо было собрать базу данных на владельцев квартир и помещений в МКД.
В первый год существования Фонда стояла также мощная техническая задача – выработать специфику организации процесса капитального ремонта: как обследовать дома, как составлять перечни услуг, как считать, как контролировать подрядчиков, как принимать готовую работу и многое другое.
В апреле 2016 года, когда в Иркутской области, как и в других регионах России, уже работал Фонд капремонта, высший суд страны постановил: положения Жилищного кодекса РФ о взносах на капитальный ремонт не противоречат Конституции (цитата пресс-службы КСР):
«Конституционный суд отметил, что из права собственности на жилые помещения вытекает обязанность заботиться об общем имуществе и сохранности многоквартирного дома. Взносы на капитальный ремонт не являются налогом, поскольку собранные средства должны расходоваться исключительно целевым образом.
Введение взносов не отменяет обязательств государства перед жителями домов, требовавших капитального ремонта на момент приватизации жилья. Подобные здания должны в первоочередном порядке включаться в соответствующую региональную программу. Для проведения их капитального ремонта из бюджетов всех уровней может оказываться дополнительная финансовая поддержка. Вместе с тем законодателю надлежит конкретизировать порядок исполнения данного обязательства государства.
Право муниципалитета самостоятельно определить способ финансирования капитального ремонта, если сами жильцы уклонились от выбора, не противоречит Конституции. В то же время местные власти обязаны надлежащим образом проинформировать граждан о механизме финансирования капремонта. Если суд установит несоблюдение этого требования, то жильцы вправе досрочно изменить порядок внесения средств в пользу специального счета (только на ремонт своего дома).
Система общего котла сама по себе не противоречит Конституции, поскольку позволяет быстро аккумулировать средства для неотложного проведения работ в аварийных зданиях. Исходя из этого, очередность проведения капитального ремонта должна определяться на основе объективного состояния домов и может быть оспорена жильцами в судебном порядке.
Прекращение деятельности конкретного регионального оператора не освобождает власти от обязательств перед гражданами. Законодатель должен установить механизм, обеспечивающий непрерывность их исполнения. Кроме того, должна быть гарантирована прозрачность реализации региональных программ капитального ремонта. Выявленный Конституционным судом смысл положений Жилищного кодекса является обязательным для всех органов власти, граждан и их объединений».
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована Программа капитального ремонта. Впервые «Программа» опубликована в общественно-политической газете «Областная» (№ 34 (1202) от 31 марта 2014 года). Таким образом, оплата взноса на капитальный ремонт с сентября 2014 года является обязательным и постоянным платежом.
Для многоквартирных введенных в эксплуатацию после утверждения «Программы» (март 2014) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении шести календарных месяцев с даты включения данного МКД в региональную программу капитального ремонта.
(статья 2 Закона Иркутской области №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области»). Органы местного самоуправления согласно действующему законодательству обязаны ежегодно не позднее 1 июня предоставлять в министерство жилищной политики и энергетики Иркутской области перечень новых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию на территории соответствующего муниципального образования с указанием технических характеристики в отношении каждого многоквартирного дома.
Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определена на основании следующих критериев:
1) продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после последнего капитального ремонта общего имущества в нем, а при его отсутствии — после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (информация предоставлялась органами местного самоуправления);
2) физический износ объектов общего имущества многоквартирного дома (информация предоставлялась органами местного самоуправления);
3) требуемые виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
4) наличие совета многоквартирного дома;
5) уровень исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Региональная программа разработана на 39 лет, сроки ремонта домов разбиты по трехлетним периодам. (2014-2016, 2017-2029, 2020-2022, 2023-2025 и т. д. Последний период 2050-2052). В общем и целом, можно сказать, что чем старше дом, тем раньше его будут ремонтировать. Отдельно уделяется особое внимание ремонту лифтового и газового оборудования, региональной программой предусмотрен ремонт данных конструктивов в более ранние сроки нежели иные виды работ по капитальному ремонту. В настоящее время более чем на 90 % произведена замена лифтового оборудования чей срок эксплуатации подошел к концу.
Разница между текущим и капитальным ремонтом состоит в объеме работ. Например, при текущем ремонте системы отопления будет произведена замена или восстановление части коммуникаций, давших течь. А при капитальном ремонте система труб будет заменена полностью или в значительном объеме не менее 50-70%.
Особенность текущего ремонта, проще говоря, это поддержка дома в надлежащем состоянии. Данный ремонт необходимо проводить не реже 1 раза в год. Затраты на текущий ремонт формируются из ежемесячных коммунальных платежей (в соответствии со ст. 154 ЖК РФ). Конкретно за текущий ремонт отвечает управляющая компания (УК). Кстати, один из частых инцидентов, это жалобы на ремонт подъезда, который, по словам собственников так и не проводят. Именно за надлежащее состояние подъезда отвечает УК.
Что включает в себя текущий ремонт?
- Частичный ремонт кровли;
- Устранение локальных протечек (аварий) инженерных систем дома.
- Ремонт фасада (ремонт трещин, швов, покраска);
- Ремонт, разбитый окон, входных дверей, крыльца и козырька (на входе в подъезд);
- Косметический ремонт подъезда.
Задача капитального ремонта — привести текущее состояние МКД максимально близко к состоянию нового, это выполнение комплексных работ по обновлению конструкций. Проводится такой ремонт не чаще 1 раза в 20-25 лет, это зависит от ввода здания в эксплуатацию, его технического состояние или даты последнего капитального ремонта. Финансирование осуществляется за счет ежемесячных взносов собственников за капитальный ремонт.
Капитальный ремонт включает в себя следующие виды работ (в соответствии со ст.4 Закон Иркутской области от 27.12.2013 N 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области»:
1. ремонт фундамента многоквартирного дома;
2. ремонт (утепление) фасада (так же возможна замена окон, расположенных в подъезде дома, входных дверей в подъезд);
3. ремонт подвальных помещений;
4. ремонт крыши;
5. ремонт внутридомовой инженерной системы водоснабжения (горячего, холодного), в том числе установка общедомового прибора учета;
6. ремонт внутридомовой инженерной системы водоотведения;
7. ремонт внутридомовой инженерной системы теплоснабжения, в том числе установка общедомового прибора учета;
8. ремонт внутридомовой инженерной системы газоснабжения;
9. ремонт внутридомовой инженерной системы электроснабжения;
10. ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт шахт, машинных и блочных помещений.
- Договор с организацией строительного контроля, согласно постановлению Правительства РФ от 01.07.2016 №615 (назначается уполномоченный представитель, предоставляется еженедельный отчет).
- Определяется куратор от Фонда.
- При окончании капитального ремонта проводится приемка выполненных работ с подписанием акта о приемке выполненных работ всеми членами комиссии. В состав приемочной комиссии входят: представители администрации муниципального образования, управляющей компании, специалисты Фонда, строительного контроля и представитель от собственников ( в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 28.02.2023 N 146-пп «Об установлении Порядка и сроков подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядка взаимодействия участников подписания такого акта, в том числе с комиссией, осуществляющей приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, на территории Иркутской области».
- При запуске лифтового оборудования документы передаются УК или ТСЖ (смотря к кому относится МКД) именно они отвечают за запуск оборудования и дальнейшую эксплуатацию.
- Исполнительная документация по всем видам работ передается в управляющую компанию.
По завершению работ по капитальному ремонту в обязательном порядке устанавливается пятилетний гарантийный срок. В течении, которого собственники или управляющая организация может обратиться в Фонд с заявлением об устранении недостатков в рамках гарантийного ремонта. В составе Фонда имеется структурное подразделение «Сектор строительного контроля и гарантийных обязательств».
Необходимо перейти в раздел «Собственникам», и далее «Информация о доме». Указать адрес, выбрав из предлагаемых справочников. Более подробную консультацию так же можно получить по телефону горячей линии Фонда: 8(3952) 280-122 или по телефону 8 (3952) 280-125.
Шаг 1. Проверить уровень собираемости взносов на капитальный ремонт. Уровень собираемости должен быть не ниже 85%.
Шаг 2. Организовать внеочередное общее собрание собственников, чтобы принять решение об обращении в Министерство ЖКХ Иркутской области с заявлением о переносе срока капитального ремонта ране, чем установлено региональной программой.
Шаг 3. Направить в Министерство ЖКХ Иркутской области необходимый пакет документов:
1. Заявление
2. Протокол внеочередного собрания собственников
3. Техническое заключение специализированной организации
4. Акты сезонных (весеннего, осеннего) осмотров общего имущества (для переноса технического обследования).
5. Справка регионального оператора об уровне собираемости взносов на капитальный ремонт не ниже 85%
Шаг 4. Проводится заседание комиссии по установлению необходимости проведения капитального ремонта. Подготавливается распоряжения министерства жилищной политики и энергетики Иркутской области об установление необходимости проведения капитального ремонта.
Шаг 5. Вносятся соответствующие изменения в региональную программу и краткосрочный план.
Шаг 6. Направить в фонд капитального ремонта протокол общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта
Шаг 7. Фонд капитального ремонта организует конкурсные процедуры (электронный аукцион) по определению подрядной организации
Шаг 8. Подрядная организация выполняет работы по капитальному ремонту.
Шаг 9. Уполномоченное общим собранием собственников лицо принимает работу и подписывает акты приемки работ по капитальному ремонту.
Перенос строительно-монтажных работ по ремонту лифтового и газового оборудования производится в упрощенном порядке, а именно, не требуется обеспечение уровня собираемости взносов. Заявителем может выступать управляющая организация без привлечения собственников. В среднем 200 домов в год переносят капремонт на более ранний срок.
В дальнейшем собственникам на обороте платежного документа направляется предложение о проведении капитального ремонта с указанием перечня и примерной стоимостью работ. После получения такого предложения у собственников помещений есть три месяца чтобы решить какие виды работ по капитальному ремонту необходимо провести на доме. Данное решение необходимо оформить протоколом общего собрания собственников и направить в адрес Фонда.
Однако если собственники в установленный трехмесячный срок не приняли решение о проведении капитального ремонта данное решение принимается органом местного самоуправления. Таковы требования Жилищного кодекса РФ.
В домах, где запланированный период капитального ремонта уже прошел и были выполнены некоторые виды работ по капитальному ремонту могут так же на общем собрании собственников принять решение о проведении иных видов работ по капитальному ремонту предусмотренные региональной программой, но не были ранее выполнены. Однако следует помнить, что проведение работ по капитальному ремонту возможно только в случае, если фонд капитального ремонта дома не был израсходован ранее в полном объеме и имеется остаток дома достаточный для продолжения капитального ремонта.
Напомню, что получить информацию о фонде дома, ранее проведенных работах по капитальному ремонту и возможности продолжения капитального ремонта можно по телефону горячей линии Фонда: 8(3952) 280-121 или эл.почте fond@stz.fkr38.ru.
Подрядные организации, имеющие право принимать участие в данном аукционе, должны находиться в реестре квалифицированных подрядных организаций Иркутской области (далее – РКПО).
Данное требование нормативно закреплено постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 N 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Предварительный отбор для включения в РКПО проводится комиссией, создаваемой Министерством по регулированию контрактной системы в сфере закупок Иркутской области.
Извещения о проведении как предварительных отборов для включения в РКПО, так и о проведении Фондом электронных аукционов по выбору подрядной организации — размещаются на официальном сайте единой информационной системы (ЕИС) на сайте https://zakupki.gov.ru
Накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете имеет ряд плюсов и минусов.
Из плюсов:
- возможность проведения капитального ремонта в любом периоде, но не позднее, чем это установлено программой капитального ремонта;
- собственники самостоятельного определяют подрядную организацию;
- денежные средства накапливаются на отдельном специальном счете конкретного дома.
Из минусов:
- объем средств, которые возможно направить на капитальный ремонт ограничен суммой фактически накопленных на специальном счете взносов на капитальный ремонт;
- начисление, учет поступающих взносов и выставление платежных документов осуществляется сторонней организацией (по выбору собственников), которая в большинстве случаев оказывает данные услуги на возмездной основе.
Изменить способ формирования фонда капитального ремонта возможно в любой период, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников и направив протокол собрания в Фонд. Однако если у дома имеется не погашенный долг за уже выполненный капитальный ремонт, в этом случае дом может перейти на специальный счет, только после полного погашения задолженности.
После вступления решения о переходе на специальный счет (6 месяцев с даты поступления протокола в Фонд) необходимо открыть специальный расчетный счет в банках, аккредитованных Центральным Банком РФ. На сегодня открыть специальный счет возможно в пяти кредитных организациях: АО «Альфа-банк», Банк ВТБ (ПАО), Банк ГПБ (АО), ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк»
Все льготы, в том числе их расчет и возмещение, предоставляются Министерством социального развития, опеки и попечительства Иркутской области на основании данных об оплатах, передаваемых Фондом капитального ремонта многоквартирных жилых домов ежемесячно.
Денежная компенсация на оплату взноса на капитальный ремонт лицам, имеющим на это право, носит компенсационный характер и начисляется исходя из фактически произведенной оплаты, то есть после уплаты собственником взноса на капитальный ремонт на счет Фонда и при отсутствии задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт.
В целях уточнения информации по расчету предоставляемой льготы и получения компенсации собственнику необходимо обратиться в учреждения социальной защиты населения по месту жительства. Льгота назначается только по факту обращения и предоставления следующих документов: паспорта, трудовой книжки, справки о составе семьи, документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение.
Так же, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 13 июня 2023 г. N 229-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статью 9.1 Федерального закона от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» граждане Российской Федерации, проходящие военную службу на территории проведения специальной военной операции (далее – СВО) в Вооруженных Силах Российской Федерации, и члены их семей освобождаются от начисления пени в случае несвоевременного и (или) неполного внесения ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, до окончания прохождения службы на территории проведения СВО.
Для приостановки начисления пени заявителю необходимо предоставить в Фонд: копию паспорта; копию документа, подтверждающего право собственности; справку из военного комиссариата о прохождении военной службы на территории СВО.
Если учесть задачу обеспечения финансовой устойчивости Фонда и ограничения, предусмотренные Жилищным кодексом и правовыми актами Иркутской области:
- Объем израсходованных средств должен быть не более 80% от полученных взносов плюс остаток денежных средств.
- Каждый дом может потратить на капремонт не более величины рассчитанной из суммы начисленных взносов собственников, установленных на день расчета с учетом срока действия региональной программы.
то максимальное количество домов, возможных к ремонту в 2024 году составляет 1472 дома (4 122,5 / 2,8)В 2024 году Правительством Иркутской области утверждена максимальная сумма денежных средств, которую Фонд вправе потратить на проведение капитального ремонта в размере 4 122,5 млрд.руб., а средняя величина направляемых средств на отдельный дом составляет 2,8 млн.руб. (КП 2024 – 2931млрд.руб./1042 МКД).
Повышение обоснованно и необходимо для того, чтобы проводить капитальный ремонт большего числа работ наиболее полно и комплексно, охватывать как можно больше видов работ. Поскольку применение нового размера взноса на капитальный ремонт увеличивает расчётную сумму фонда дома, который каждый многоквартирный дом соберет до конца действия региональной программы. На увеличение минимального размера взноса на прямую влияет инфляция и рост цен на строительные материалы необходимые для проведения работ.
Необходимо отметить, что взносы на капитальный ремонт должны индексироваться ежегодно.
Средний взнос на капитальный ремонт 2023 год (руб./кв.м.):
Красноярский край — 11,47 руб.
Иркутская область — 7,82 руб.
Якутия — 16,17руб.
Москва — 24,09 руб.
Новосибирская область — 12,53 руб.
Приморский край — 9,57 руб.
По данным других регионов видно, что в Иркутской области один из самых низких размеров взносов на капитальный ремонт на квадратный метр в Российской Федерации.